仟邦资都：同为物权抵押 融资租赁VS房产抵押

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上海2015-10-19(商业电信)-文章建议:以实物资产为担保的金融租赁资产与房地产抵押资产有什么区别？哪个更好还是更坏？本文将对投资者的业务模式、收益率、担保方式和现金流量进行分析。

在互联网金融业竞争加剧、监管措施逐步出台的阶段，许多互联网金融平台通过开辟新的细分领域，避免了同质化竞争加剧的压力。逃离和倒闭后，越来越多的投资者选择实物资产为担保的产品模式，其中最受关注的是金融租赁资产和房地产抵押资产。

那么，这两种属于物权抵押并受实物资产保护的资产有什么区别呢？哪个更好还是更坏？本文将对投资者的业务模式、收益率、担保方式和现金流量进行分析。

商业模式分析

在分析这两种资产的优缺点之前，我们先分析它们的商业模式。

什么是融资租赁模式？

融资租赁模式是指融资租赁公司与租赁企业签订融资租赁协议后，融资租赁资产的收益权通过互联网金融平台转移给投资者，融资租赁公司向租赁企业收取租金，然后按照合同定期向投资者偿还本金和利息，融资租赁公司从中赚取差价。

什么是房地产抵押贷款模式？

房地产抵押方式是指借款人将自己名下的房地产直接抵押给投资人名下，作为抵押担保，并经公证处公证，具有强制执行效力。在运作过程中，互联网金融平台只是作为一个信息中介，在借款人和贷款人之间匹配信息。

回报率:低融资租赁和高房地产抵押贷款

在融资租赁模式下，投资者的本金和收益来自承租人按期偿还的租金，收益一般在6%至12%之间；然而，抵押贷款模式的收入一般在8%到13%之间。在行业整体收入下降、平均综合收入下降到12.63%的背景下，这两类资产的收益率总体上比较稳定，都在合理的收入范围内。

本金和利息担保:融资租赁回购担保，房地产抵押直接补偿

在融资租赁模式下，当承租人无法向投资者支付报酬时，融资租赁公司回购应收账款以确保及时还款，同时融资租赁公司获得租赁财产的所有权并重新处置。从担保模式可以看出，投资者本金和利息担保的关键在于融资租赁公司的实力和经营状况。显然，与普通民营企业相比，中央企业、国有企业和上市公司的担保能力更强、更可靠。然而，当最终的坏账发生时，金融租赁公司真的有足够的能力回购吗？这就像是一家担保公司签发了一份保函。当大量坏账发生时，担保能力总是有一个上限。

相比之下，抵押贷款模式要安全得多。在投资者的每一只投资基金背后，都有一套具有足够价值的房地产作为全部本金和利息的担保。如果发生违约，本金和利息可以直接从资产处置收入中支付。这种模式从根本上杜绝了最终坏账的发生，这也是钱邦杜梓(www.cgstate)在过去八年中专注于房地产抵押贷款细分的初衷。

清算速度:快速融资租赁，慢速房地产抵押贷款

融资租赁资产一般是大型设备，涉及实物生产和港口装卸，如医疗设备、工业生产线设备、物流和港口装卸设备。租赁财产的所有权属于金融租赁公司。当租赁物发生违约需要处置时，融资租赁公司一般可以凭借其对设备市场的了解迅速处置，从而快速实现。

然而，虽然赋予强制执行效力的财产抵押资产得到了畅通无阻的处置，但却面临着处置周期长、实现速度慢的问题。根据中国的司法制度，违反合同的房地产抵押贷款最早需要六个月以上，其中一些贷款甚至在项目两年后到期后仍未结清。有鉴于此，前邦杜梓的做法是与第三方机构合作，成立一只专门的私募股权基金，为这类抵押房产提供流动性支持。通过流动资金首次回购债权和收益权，确保投资者及时还本付息。

综上所述，融资租赁资产和房地产抵押资产由于业务模式的不同，在各个方面都有很大的不同。但是对于投资者来说，有一点是不变的，那就是投资任何类型的产品，安全应该是第一标准，然后我们应该在安全的基础上看效益。