90后将成未来楼市指挥棒？

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在过去的十年里，中国的房地产业经历了最黄金的十年。经过十年的发展，很多人已经住上了新房，房地产开发领域的市场似乎正在萎缩。业内一些人认为这是白银时代，每个人都开始参与股市的商业战争。此外，总人口增长率开始下降，自然人口增长率已降至5%以下，老龄化问题日益严重。据计算，中信建设投资发现，主流城市购房年龄组主要是25-34岁和35-44岁。从2015年开始，这些人的比例将逐渐增加。虽然在2025年之前，25-44岁的总人口仍可稳定在4亿左右，但从总体趋势来看，人口红利的下降已成为不可回避的话题。

尽管如此，这个行业仍然有很多机会。虽然人口已经下降，但人口的集聚效应仍然存在，许多有消费能力和收入能力的人也有自己的城市偏好。未来，这些90后甚至90后新出生的购房者的偏好将成为这个城市购房的主要驱动力。

人口聚集

据中国证券投资公司报告统计，中国39，007个乡镇的街道平均密度为873人/平方公里，2010年上升至977人/平方公里，人口增长趋势仍在继续。然而，在过去十年中，33%的街道的人口密度已经下降，而只有9%的街道经历了大幅增长。这些数据表明，虽然人口有所增加，但并不是每个地方都受益于人口红利，只有那些真正能够实现人口集中的地区才能推动当地房地产市场的发展。

在长江三角洲城市群中，一些城市，如江苏省常州市，在过去的十年里，房价可能只涨了一倍，但一些城市，如上海，房价可能涨了五倍之多。虽然城市之间的距离并不远，但是每个城市的聚集效应是不同的，所以房价也不同。

目前，中国的城市群已经开始分化。上述报告提到，北京、上海和天津的净移民人口比例从2000年的17.5%、18.2%和6.6%增加到2010年的34.5%、37.9%和21.0%。目前，人口净流入最多的上海、北京、天津、浙江和江苏都来自东部地区。

中国中部地区已成为净移民区。特别是安徽、江西、四川、贵州等中部地区占总净移民人口的53.6%，其中安徽占15.0%，成为中国最重要的移民中心。记者走访了安徽省芜湖市，发现该市人口基本流出。虽然引进了一些行业，但越来越多的芜湖人喜欢去南京和上海，这也导致了城市房地产市场的不景气。

同时，西部地区仍有一定的凝聚力。在东部地区强烈的集聚效应下，西部地区有大量人口迁出，但宁夏、青海、西藏、新疆等地区仍保持净迁移，表明西部地区仍具有较强的凝聚力。

人口迁移的集聚效应也直接导致了房地产市场结构的分化。根据国家统计局的数据，东部地区、中部地区和西部地区的房地产销售额分别占59%、23%和18%，销售面积分别占48%、30%和22%。东部地区集中在房地产市场也符合人口迁移的趋势。

90后你愿意选择什么？

人口的聚集给城市带来了新的活力，这些90后的年轻人也将成为未来急需的买家。

在接受《中国商报》记者采访时，很多业内人士表示，越来越多受过高等教育的年轻人愿意选择在经济发达的地方工作，因为这样可以提供更多的职业机会，而有了这些人的工作习惯，很多人都愿意在这里买房。

根据蚂蚁金融服务的数据，对我国2325所高校近五年的毕业生进行了统计分析。在过去的五年里，大学生毕业后换城市已经成为主流。59%的毕业生在就业时选择离开他们的学校所在的城市，但他们中的大多数人仍然留在该省，省际迁移的比例只有31%。就规模而言，全国不同地区的大学生人数与拥有的高校数量高度一致。东部省市有917所高校，吸纳了中国近57%的大学生；中部地区有678所高校，吸纳了中国27%的大学生；西部地区有482所高校，吸纳了其余18%的大学生。事实上，东部核心城市和地区已经掌握了中国潜在高质量人口的60%。

中国证券认为，人口迁移意愿、人口自然增长率、大学教育竞争力、大学生降水率和大学生增长率都是未来城市房地产市场的基础。显然，90后的选择起到了很大的作用。东部的一线城市，如北京和深圳，仍然有大片的空.这些地区的经济发展迅速，工资水平极具吸引力。与此同时，人口教育水平的提高进一步推动了区域经济的复苏。其次，广东、浙江、福建、江苏、广东等地区都位于或接近三大经济圈，城市化进程相对完善，但仍有空，如南京、杭州、广州、福州、苏州、东莞、佛山、厦门等城市有较强的可持续发展能力，development/きだ此外，区域性单核心城市如重庆、成都、合肥、南昌、郑州、武汉、贵阳等。

目前，空重点一、二线城市人口仍有较大增长，人口迁移趋势仍将持续，重点一、二线城市房地产市场仍有潜力。上海链家的研究总监卢启林认为。