外国老年公寓运营商能否抓住中国市场机遇？

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从美国到欧洲，再到日本和澳大利亚，一大批老年护理企业和投资者已经抓住机会，准备进入中国市场。城市化使中国人口从农村流向城市，可支配收入的中产阶级正在崛起，社会正在迅速老龄化。各种因素综合起来表明，中国的养老金市场应该是这些外国企业在中国扩张的一个引人注目的机会。然而，许多外国企业遇到了许多战略和战术问题，以致其中一些企业过早地退出了市场，或者在如何为中国市场本地化和调整西方服务方面陷入了误解。

从2014年底到2015年春季，我们联系并采访了中国最大的老年护理和家庭护理组织的一些重要高管和投资者，重点是那些已经或即将拥有设施并为中国消费者提供服务的企业。研究发现，该行业的投资规模预计将达到260亿元人民币(约合43.3亿美元)，为老年人提供1052630平方米的居住空间。这些访谈覆盖了全国近50个老年社区，并获得了一些重要的发现。以下列出了四点:

1.习近平上任后，许多中国监管机构在注册和审批过程中放宽了养老和医疗服务的定义。这反映了中央政府最高层目前鼓励外国投资进入这些领域的态度；然而，在中国经济的其他领域，从电信到制造业，中国监管机构开始抑制外商投资企业已从事多年的业务，并批准其服务范围。今天对外国直接投资的宽松态度不应与中长期对外服务范围审批的监管意见相混淆。在审批服务范围方面提供的便利，以及在未经卫生部正式审批的情况下为某些特定保健服务发放商业许可证，应被视为有效性非常有限。

2.国内开发商开发的许多独立老年公寓的真正目的，与过去几十年推动中国房地产市场的目的没有什么不同。事实上，在中国上演的是，地方政府不仅要平衡财政对土地的依赖和政府活动资金的短缺，还要接受中央政府的压力，不让房地产行业过热。这意味着当地政府现在要求中国房地产开发商使用他们的部分土地为老年人建造公寓。然而，开发商的动机偏离了初衷。他们建造老年公寓的原因不是因为他们做出了这样的战略决策，而是因为他们可以得到他们在老年公寓的旗帜下得不到的土地。大多数以老年公寓的名义取得土地的开发商仍计划以十多年前的方式开发土地，花在老年人生活上的时间很少，资源也很少。这意味着这个行业将会有许多生活方式(也称为医疗保健)公寓，尽管这类设施的市场尚未得到证实，而且到目前为止消费者的反应仍然比预期的要低得多。

3.由于中国房地产开发商的传统做法是在项目完成和使用后立即寻求退出，他们的思维理念并不总是能够适应西方高级公寓开发商和运营商之间的有效商业模式。并不是中国的房地产开发商有这样的问题，而是外国老年公寓运营商花了大量精力培养与中国开发商的关系，却发现中国开发商不想参与这种已经在西方市场得到验证的长期合作关系。这并不是说中国的物业控股公司、物业管理公司和老年公寓运营商之间不会有其他的合作结构。这只是意味着，外国老年公寓运营商仍在努力适应中国市场，在合作周期和商业模式方面，很难与中国一些最大房地产开发商的预期一致。

4.了解中国房地产开发商在过去几十年的盈利模式是非常重要的:快速发展、短期持有、快速退出以及他们所持有的所有房地产资产快速升值。在北京接受中国政府授予的五星级老年公寓的现场采访时，该项目经理表示，他们对如何利用该设施赚钱的看法与西方国家不同。特别是，作为一个业主和经营者的开发商说，如果在经营中出现亏损并不重要，因为他们可以从房地产资产的升值中赚钱。例如，根据这一计算，如果旧公寓在运营中每年损失100万元，但土地价格上涨25%，达到1亿美元，那么开发商将视之为成功。根据他们的说法，这25%的升值将使他们的账面资产增加2500万元，其中50%可以通过当地银行兑现。是的，他们在生意上亏损了，但他们每年仍有1250万元的利润。这种模式能继续下去吗？这个问题涉及到中国房地产市场的整体价格在过去的20年里急剧上升；然而，如果这种模式不可持续，中国的这些产权企业和经营者最终将面临这样一个问题:如何收取费用，以确保老年公寓设施和其他所有权和费用模式的运营业务真正赚钱。

如今，这些挑战在中国的许多新市场都很常见，而这些担忧并不会自我挫败空的整体市场机遇。虽然我们报道的很多老年公寓还没有开始盈利，而且要花更长的时间才能使使用率达到一个可以接受的水平，但是考虑到老年公寓在中国市场刚刚起步，也存在不少问题。当中国开放新的投资领域时，通常会逐步修改市场准入战略。卫生保健行业作为一个整体将反映这一逐渐调整的过程，特别是在老年保健领域。问题是，有多少西方运营商有必要的资金和耐心，根据中国的国情引进西方的最佳做法。中国的人口老龄化是肯定的，但不清楚西方公司能否利用这个机会。