以租代售只是万科噱头 金融创新去库存成风

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昨天，“万科购物”、“万科出租出售”、“万科转型”成为房地产行业的头条新闻。一些业内人士认为，开发商抛售的压力已经到了极限，万科此举只是一个噱头。然而，也有观点认为，这是金融创新的开始，当前的金融创新是“在正确的时间”。万科对此的回应只是营销策略，而不是战略转型。市场人士认为，广州房地产市场仍存在去库存化压力，但目前问题并不严重。预计广州未来的市场价格仍将保持稳定的上涨势头。

“先租后买，租金可以用来支付房子。万科不好意思让小开发商住在这里！”昨天，“万科转型战略会议”的内容在网上疯狂传播。有人认为万科此举“是基于对房地产开发和销售模式的颠覆。”房地产行业的许多大V也表达了自己的观点。易居研究所副所长杨红旭在微博上评论道:“如果万科的大部分房地产都在这样做，那么万科就是在找死！”

万科回应道:

这只是一个营销策略

一些业内人士分析说，这种说法可能来自万科新项目的炒作。记者了解到，近日，重庆媒体广泛报道，重庆第一套“租金支付”的长期租赁公寓由万科“生产”。

精卫银行高级研究总监黄评论道:“这个想法似乎很有意思，但优惠幅度并不大。事实上，他们利用这一亮点来吸引租户优先选择万科的住宅，但如果同类竞争房屋的价格更优惠，租户可能不会选择万科的产品。”

她还提出:“打包购买折扣，只有公寓租户可以享受，但实际上这不是最优惠的价格，买家会知道时，比较类似的竞争产品。”

据了解，万科回应传言称，这只是一种营销策略，而非市场疯狂的战略转型:“当地企业在推广长期租赁公寓业务时，一些企业采取了与万科重庆公司类似的做法，但尚未成为万科集团的统一部署。”

“去库存化”是目前房地产市场的共同目标。一些业内人士认为，万科的举动也有点“出丑”，这证明开发商承受着巨大的压力。这一“小举动”是对市场的考验。“从区域来看，第三，四线城市和一些二线城市的库存压力相对较高，这些城市中项目较多的开发商相应的库存压力相对较高。”中国指数研究院广州分院院长张雪华告诉记者，从他们监控的品牌开发商来看，降价促销、产品结构调整、营销创新(包括首付分期付款)等。)，目前普遍采用降低开发进度的方法。

专家意见:

随楼的市场价格仍会稳步上升

张雪华认为，中国已经基本告别了住房短缺的时代。总的来说，供过于求是当前房地产市场的基本特征，也是政府制定政策的前提，短期内不会有根本性的变化。

“万科的去库存做法取决于它在哪个城市实施，以及它参与了哪些产品。”中原地产项目部总经理黄伟认为，政府的调控理念早已确立。目前，三、四线房地产市场确实不景气，但广州市场在一线城市相对稳定健康。“今年的总销售量与去年相比有所增加。超过30%，价格迄今已上涨10%。”据他所知，广州市场的主要大开发商表现相对较好，基本完成了任务，只有少数未能达到预定目标。

"总的来说，去库存化仍然是广州需要解决的问题."黄伟指出，广州地区分布也存在不平衡。“中部地区的货物量很小，价格相对稳定，并且有所上升。”他认为，未来广州市场价格将继续稳步上涨，交易量的增加将大于价格的上涨:“但这一涨幅将低于第三季度。”

房地产企业热衷于金融创新

对于万科引起的风波，业内有些人持积极态度。他们认为这是万科的一次尝试和创新:“王石回来了，他们必须有新的行动。”据了解，一些开发商也在利用金融创新来促进营销。例如，去年中海地产和京东金融推出互联网金融众筹活动，今年4月保利与民生银行合作“惠民”，恒大首付三年免息，万科刚刚在重庆宣布“先租后买、先租后交房”试点，都是房地产营销和去库存化的金融创新尝试。

“先租后买类似于万科自己的银行业务、抵押贷款和融资租赁业务，可以进一步打包出售给市场。这不是万科金融雄心的第一步。此前，中国第一个reits产品是由万科和鹏华基金共同开发的，目标是万科前海的办公楼。”许多人在网上评论说，万科此举是一个“典型的融资租赁模式”。

有业内人士认为，“现在的房地产开发商不仅仅是房地产开发商，他们是拥有巨大财富的综合投资者。”只要这是一个有利可图的市场，他们就会参与进来，不会给自己任何限制。这是房地产业未来发展的最新方向。”

利率上升的抵押贷款提前蜂拥而至

随着个人贷款利率折扣的不断下降，银行出现了聚在一起提前还贷的现象。“两年前申请的折扣上升了10%，现在一般下降了15%，所以我很快归还了之前的抵押贷款。”来自广州的李先生告诉记者，他最近选择了先还清旧房按揭，然后再申请新的低折按揭来购买新房。

据记者调查，目前，各大银行已经联手提前还贷，一些银行的提前还贷金额比年初增加了50%。“基本上，要完成信贷供应，就必须发行两倍的额度，因为提前还款的额度已经与信贷额度平齐了。”一位未透露姓名的银行内部人士告诉记者。

银行提醒，目前提前还贷申请数量较大，部分银行可能会延长提前还贷的排队时间，建议有提前还贷计划的客户提前做好准备。

现象:

广州的一些银行

提前偿还的贷款额增加了50%

一周前，李先生申请提前还贷。

据他介绍，由于购买了新房产，原来的10%按揭将提前偿还。"现在新申请的按揭不到10%，你可以享受公积金贷款的优惠."李先生告诉记者，当他去银行申请提前还款时，发现有很多客户前来办理相关业务。

“抵押贷款利率可以随着央行的降息而降低，但贴现率不变。不管现在市场上申请什么利率，一般来说，银行和借款人签订的合同是不变的。”一家银行个人抵押贷款部的工作人员陈骁告诉记者。此外，监管机构也禁止目前的同名再融资，因此许多客户会选择先还清原贷款，然后通过抵押贷款再融资或购买另一套房产来替代贷款。

此外，一些客户之前已经申请过按揭贷款，由于目前的下调折扣，他们选择提前还贷再借款。

调查:

抵押贷款折扣很大

银行提前偿还的贷款额大幅增加

据记者调查，各银行提前还贷业务量大幅增加。“现在真的是提前超贷了，我们的提前还款额比上一次增加了50%。”一家银行的相关人士告诉记者，现在很难增加贷款余额。例如，今年，全行贷款余额增加了10亿元，要实现这一增长需要近20亿笔贷款，因为有一半的贷款用于抵消提前还款。"每个月有几千万的月供款，但是预付款项太多了."

另一家国有大银行的一位相关人士也告诉记者，提前偿还的贷款额确实大幅增加，“至少比年初增加了50%。”

“客户提前偿还贷款有两个原因。首先，利率折扣正在下降。其次，一线城市的房价正在上涨。最初的高利息抵押贷款被归还，然后抵押。一方面，贷款利率较低，另一方面，贷款金额较高。”一家股份制银行的个人业务负责人刘(化名)昨日在接受《广州日报》采访时表示。

然而，据了解，目前，所有银行的总行都有贷款余额增长的要求，所以银行只能在继续接受客户申请的同时接受提前还款。“事实上，如果目前的抵押贷款业务打了15%的折扣，它基本上不会赚钱。然而，由于配额充裕，其他企业贷款和经营性贷款不敢放开，只能用头皮去做。”刘先生说。

行业:排队至少三个月

“由于目前排队的人很多，包括我们在内的很多银行都要排队，以前只需要一个月，现在基本上需要三个月。”昨天，一家大型国有银行的相关业务负责人告诉记者。

此外，专家表示，有必要明确不同银行提前偿还贷款的规定。据记者调查，目前银行普遍规定，公民可以在贷款期结束后和贷款发放后一年内，以书面形式提前申请偿还部分或全部贷款。不同的银行对提前还贷有不同的规定。建议在决定提前还贷前，要了解贷款银行的运作流程，提前预约。

在调查过程中，记者发现，根据各分行的陈述，实际上很多贷款的经营权都在分行手中，所以市民了解提前还贷问题的最好方式就是联系当时办理贷款的业务员或账户经理，按照分行的具体规定操作。

此外，新的利率标准将在加息后的新一年年初计算。因此，即使你想提前偿还贷款，买家也应该抓住机会，在年底新的利息生效之前尽早偿还贷款。

技巧

如何提前偿还贷款

目前，最常用的两种还款方法是等额本息还款法和平均资本还款法。等额本息还款法，即借款人每月等额偿还贷款本息。这样，利息支出在还款初期最大，而本金相对较小。后来，随着每月利息费用的逐渐减少，归还的本金也将逐渐增加。平均资本偿还法，即借款人每月以相同金额偿还贷款本金，利息随本金逐月递减，每月还款额也逐月递减。在相同贷款时间下，等额本息还款法支付的利息高于平均资本还款法。因此，如果你打算提前还款，最好选择平均资本还款方式。

如果你选择由商业贷款和公积金组成的组合贷款，贷款偿还将是“有利的”。由于公积金贷款含有政策性补贴，贷款利率远低于商业贷款，而且这次降息幅度也小于普通商业贷款，因此购房者提前以较高的贷款利率偿还商业贷款相对划算。