王健林推“轻重并举” 战略转型

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计划成立万达商业基金管理公司，以“祛魅”和强调资产。

尽管去年中国内地房地产市场整体低迷，万达商业(03699.hk)仍提交了良好的第一份年报。

“去年，我们不仅超额完成了年度计划，而且毛利率远远领先于其他竞争对手，这主要得益于我们独特的商业地产租赁模式。”万达商业集团董事长丁本溪3月31日在香港的一次演出会上表示。

截至去年年底，公司合同销售额为1601.5亿元，同比增长26.65%，增速比全行业高32个百分点。2014年，其主要业务板块的毛利率同比略有下降，但仍达到42.57%，而行业平均水平为35.2%。

当市场质疑其毛利率数据中是否存在“水分”时，丁本溪回应称，该公司的住宅项目仅占销售业务的40%，其余60%是商铺和小型公寓等投资项目，万达广场是捆绑在一起的综合体，一线和二线城市占50%。因此，尽管去年住宅房地产低迷，万达商业仍能实现逆势增长。

同时，他说，这些万达广场通常位于城市的核心区域。未来几年，公司将充分利用低价获得的土地储备，继续以复合模式发展，以保持业绩稳定增长。目前，万达商业地产仍有7594万平方米的在建和在建物业，而公司去年新购买的土地储备成本仅为1187元/平方米。

万达商业董事兼首席执行官曲德俊表示，今年计划新建26个购物中心，其中大部分位于mainland China的二线城市。今年总销售额将增长5%，预计未来每年将新开30家购物中心。

“目前，全国约有160个城市，人口基数约为100万至300万。目前，我们只完成了60多个城市的布局，所以未来空的发展空间仍然很大。”他继续说道。

“强调重要性和严重性”的战略转变

在过去几年圈地扩张的快速扩张中，万达一直依赖“卖租加租”的资产导向模式，即通过出售房产带来的现金流来平衡投资房产所需的资金，但直接的后果是公司的资产负债率一直在上升。

根据万达商业的招股说明书和年报数据，从2011年到2014年底，其资产负债率分别为47.4%、45.9%、49.4%和53.8%。截至去年年底，该公司的净负债率为56.68%，较2013年底的52.98%上升了3.7个百分点。同时，公司负债总额同比增长35%，达到1810亿元，净利息支出达到71.32亿元。

同时，在“重资产”模式下，万达商业地产融资活动的净现金流量逐年保持巨大态势，2012年为185.51亿元，2013年为379亿元，去年飙升至538亿元。同时，其投资活动每年都保持着巨大的现金净流出。去年，净现金流出达到459亿元，同比激增92.15%。

万达集团董事长王健林已经意识到这种模式缺乏长期可持续性，并开始进行“同时强调重要性”的战略转型，有效地用轻资产模式弥补了原有模式的不足，缓解了沉重的财务压力。这一转变战略已反映在年度报告中。截至2014年末，公司经营活动现金净流入88.3亿元，较2013年末的68亿元增长30%左右，扭转了近几年经营活动现金净流入的下降趋势。

该公司首席财务官刘透露，该公司计划主要在国内市场发行低利率债券，取代过去成本较高的债券，预计融资成本将从2014年的7.51%降至今年的7%以下。

此外，公司管理层透露，万达商业基金管理有限公司计划作为公司实施“轻资产”战略转型的基金运营平台。

同时，公司积极探索资产证券化，如房地产投资信托基金(reits)、外部投资和互联网金融，以减少其对出售物业的依赖。其中，互联网金融产品正在积极研发中，将主要与集团收购的电子商务平台和“快钱”业务相结合，希望在未来与轻资产战略相结合。

今年，公司计划快速搭建一个实体网络销售平台，并将在6月底之前运行o2o平台，并计划在年底之前在部分广场实现与在线平台的智能对接。

海外收购的步伐已经放缓

近年来，随着海外房地产热潮的兴起，万达集团加快了海外扩张步伐。万达酒店先后在伦敦、马德里、芝加哥、洛杉矶、澳大利亚黄金海岸、悉尼等城市的核心区域投资建设五星级万达文华酒店，总投资数百亿元。

万达商业母公司万达集团副总裁兼首席财务官刘朝晖表示，万达商业目前拥有6个海外酒店项目，但未来几年收购步伐将放缓，并计划未来每年增加一至两个海外项目。

他透露，为了规避海外市场的政策和执行风险，未来海外业务将采取审慎的策略进行拓展，重点是欧美一些发达国家的成熟市场，尤其是门户城市和旅游目的地，不考虑印度、俄罗斯等市场风险较高的地区，从而提升万达酒店的海外品牌影响力。

同时，他表示海外酒店项目的投资回报标准约为15%-20%，并透露公司有意进入香港市场。不过，由于香港市场竞争激烈，加上本地发展商实力雄厚，成熟程度高，未来会密切关注市场，等待机会进入。

丁本溪表示，集团在欧洲、美洲和澳大利亚的许多国际门户城市或旅游目的地拥有酒店项目，但强调海外不是万达的主要市场，未来将有选择地寻求投资机会。该公司不会参与海外投资大、长期回报低的项目。“这主要是一个个案的选择，未来的表现必须得到保证。比如，我把自己销售的一部分带来，并努力与相关的投资相等。”

此外，他透露，作为万达的首个海外项目，一期价值30亿元人民币的伦敦万达酒店项目已经售罄，并获得了8000万英镑的净现金流入。2013年，万达以约7亿英镑的价格赢得了该项目，该项目位于伦敦泰晤士河南岸附近。整个综合开发项目的建筑面积为10.5万平方米。

关于海外项目扩张的选择，王健林曾列出三大原则:“一是选择在经济发达、市场成熟的国家投资收购；其次，“并购是主体，投资为辅”；此外，所有并购都必须与万达集团的业务相关，重点是文化、旅游和零售三大产业。”

与此同时，刘朝晖指出，万达商业地产自去年底上市以来，股价表现一直“不温不火”，主要是因为投资者尚未完全了解该公司的业务。“但我们相信，公司的预期业绩目标已经全部超额完成，并履行了最初招股说明书的承诺。此外，该公司的业务模式具有很强的优势，确保了今年增长的确定性，股价也将表现得更好。”