线上线下中介混战 二手房市场到底会被互联网改造到哪一步？

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二手中介市场从未像今年这样多变。继零售、出租车等传统行业之后，从今年开始，互联网的力量开始进入传统二手房市场，引起轩然大波。

过去，二手房中介圈里最大的新闻是哪家中介被收购了，或者今年交易量下降或飙升。然而，今年以来，SouFun.com、爱屋及乌等互联网房地产交易平台相继在全国一、二线城市推出了房屋租赁免收代理费、二手房低佣金等优惠政策，迅速抢占了房地产交易市场份额。传统中介开始不断与网络中介发生冲突，并举行团体抵制。而二手房市场将被互联网改造到哪一步，现在有不同的看法。

7月底之后，我们可以看到，在许多重点城市的二手房市场，网络中介正在攻击城市。今年3月，开始干预北京和上海二手房销售的爱五五，连续三个月在上海二手房网上备案名单中排名第三，连续两个月在北京排名第四。

7月，爱屋及乌在上海售出1385套二手房，在德国排名第二。约有2700套，其中第一名是中原地产，约有3000套。(根据公共信息，德国？上海有一万多名经纪人，爱屋及乌有一千多名经纪人。在北京，从4月到7月，爱屋的月营业额翻了一番，7月份售出了858套，仅次于链家、我爱我家和麦田地产。

搜房网在广州、南京、武汉、苏州、成都等地表现良好。从6月到7月，它在广州二手房网上赢得了第一名，打破了合肥、中原、满堂红三足鼎立的格局，这种格局在广州已经维持了近10年。武汉、苏州、成都、南京和天津在二手房网络中排名第三或第四。

从以“爱我家”和“爱我家”为代表的互联网中介的表现来看，他们需要几个月的时间才能实现传统中介需要依靠门店扩张和人群策略在几年内实现的目标。

面对市场、展示者、门口的野蛮人以及中原地产等传统中介坚持开发线下商店，并将互联网作为辅助工具。互联网中介平台降低了行业道德底线，黑中介盛行，这并非没有痛苦。以连锁家庭为代表的转型中的中介机构正积极拥抱互联网思维，发展更多的联盟，挖掘新概念，并打击新力量的入侵。上半年，先后收购成都翼城、上海德友、深圳中联等当地中介切入京外市场，以兆o2o为全新旗帜，拆分租赁业务形成丁琪媛租房，同时还面临着爱无屋和搜房的免租期战争。然而，丁丁首席执行官于建阳此前在接受采访时透露，丁丁在两个月的租房时间里损失了至少1亿元。

可以看出，由于互联网中介的加入，例如，北京和上海现行的交易佣金超过2%，经纪佣金低于30%的规定已经被打破，传统的中介开始降低佣金，提高佣金比例。

虽然传统中介如链家、中原等在二手房市场依然强势，但我们也可以看到，在重点城市，一些未能及时跟进转型的中介已经退出了前十名。一些媒体称，新尊地产、仲达恒基兆业(恒基兆业)的二手房成交量正在萎缩。新尊地产曾在北京开店。许多独立经纪人正在崛起。例如，在广州珠江新城的中央商务区，出现了几十个独立的经纪人。依靠多年积累的人脉和资源，他们通过互联网平台与其他独立经纪人分享自己的房子和客户。

如今，二手房中介机构正逐步细分为三种模式:一是中原地产等传统金融资源丰富的中介机构，坚持通过门店扩张促进发展，补贴经纪人充分利用外部房地产电子商务网站吸引客户；一个是像连锁家庭这样的传统中介的进化版本，它使用线上到线下，打开线下商店和在线平台。虽然租赁平台赔钱，但据说它在二手房交易过程的互联网金融产品方面发展迅速；还有一个在线平台，比如爱无屋，它基于互联网的中央商店模式，采用垂直监管和高效分工的扁平结构，重塑二手房的交易流程和用户体验。

在不同模式的混战中，不乏关于空.的争论例如，面对网络中介认为去中介店是未来趋势的观点，链家向媒体强调经营店铺并不像想象的那样昂贵。连锁商店的费用是每个经纪人每月1500元。如果不需要商店，每个经纪人的费用是1000元/月，现在商店的总费用占连锁店收入的不到8%。除了办公室工作，商店是离业主和社区最近的地方，花的钱是有价值的。

我喜欢我的房子对传统中介社区商店的价值观的反应是非常霸道的:传统的中介行业是一个农业时代的模式，而我们的模式是飞机播种。他们说，虽然传统中介似乎有传统的住房积累和成熟的商店服务，事实上，每个商店就像一个农民。你从地主那里租地，把整个城市市场分成几百块，这降低了效率。

在互联网时代，当人们使用服务时，他们会搜索和查看口碑。过去商店不再有吸引人的强大便利；商店的存在将导致多个商店中的多个经纪人为同一个顾客服务，这是低效的，并且缺乏经验。因此，爱屋及乌可以通过大量的广告来吸引客户，并将用户流量导入到爱屋及乌的软件中。艾芜的经纪人集中在高端写字楼，每四个地铁站就有一个中心商店，这与传统商店相比扩大了范围。此外，还有专门的部门来收集真正的房子，而促销中心负责顾客，所以经纪人的工作相对简单，人均业绩和办公效率都在迅速提高。

传统中介中的一名经纪人平均每月完成1.1项租赁业务和0.4项二手房业务。在爱无屋，同一经纪人可以做8个月的租赁业务(每个月的佣金为450元)和2个月的二手房业务(每个月的佣金超过60%)。艾芜经纪人的基本工资为6130元，月平均收入可达10000元以上，解决了传统中介因经纪人工资低而导致的差价和服务差的问题。

对于传统中介，即互联网中介由于没有实体店监管而容易出现飞单，爱屋及乌也积极回应:飞单是整个行业面临的严重问题，不仅在爱屋及乌，在其他中介公司也是如此。艾乌吉乌绝不会容忍乱下命令的问题。一旦被发现，员工将被立即解雇。事实上，飞盘在艾乌吉乌的出现是非常罕见的，5月份的数据也显示只有3个飞盘。此外，艾芜还强调，作为一家互联网公司，飞机票事件很容易被披露，艾芜现在推出了租房不怕黑的服务保证。

然而，不像其他房地产移动电子商务，这主要是促进全国经纪人，艾芜是一个互联网中介的选择。它的观点很尖锐，国家经纪人就是国家的票，这已经被一些网络中介在实践中证明了。目前，分布在全国8个城市的爱五屋的8000多名经纪人都是自己雇佣的，他们的主要业务只是二手房。目前，他们还没有考虑进入第一手住房，也没有考虑收购其他中间银行。这就形成了一个与房地产电子商务平台截然不同的市场部门，主要业务有房多多和中国吴昊等。

作为一个高价格和低频率的市场，房地产交易从根本上不同于出租车和零售应用。艾芜的创始团队表示，智能交通是一种可以标准化的产品，但二手房是一种不能标准化的产品，必须由经纪人代理。因此，二手房电子商务和二手房电子商务都找到了正确的切入点:他们需要经常使用移动终端作为商务助理经纪人。他们是这个应用软件需要直接面对的客户。

无论是通过大数据更准确地了解整个客户群的决策模式，还是在相对复杂的房地产交易中开发匹配的金融产品，开发更高效、更专业的线下服务，这些都是表面现象。最终，所有的中介都在争夺经纪人的经营管理水平。也就是说，虽然从表面上看，互联网中介和连锁家庭与中原人之间的争论主要集中在社区商店是否应该继续存在，实际上，无论是爱屋及乌的经纪人数量的迅速扩张，连锁家庭的不断兼并和扩张，还是中原模式的商店的集中，实际上，他们的关注点只是房屋和优秀的经纪人。

艾芜创业团队表示，从大黄蜂的创业经历(艾芜团队之前的创业项目，后来被一辆快速出租车收购，更名为1号专车)中可以发现，当需求和供给能够匹配时，只要客户和房子的规模扩大，体验就会越来越好。

在Reebs光环的庇佑下，爱我家、爱屋及乌，这被视为小米模式颠覆房地产的又一次尝试。面对传统中介认为“爱我家”模式不可持续的言论，“爱我家”反驳称，它利用了互联网模式的特点，梳理了标准，并重新量化了低佣金和高佣金不是一种促销手段，而是一种长期形式。经过计算，如果不算广告，爱屋及乌可以获得稳定的利润。随着单位体积的增加，它在未来盈利只是时间问题。

或许到今年年底，哪种模式能够在二手房市场中胜出将开始出现，我们可以粗略判断这些房地产的“挡箭牌”是在互联网时代实现的，还是只是互联网初创企业的又一波估值泡沫。